s
ngân hàng, các đối tác cùng góp vốn. Bên cạnh đó, dự án là cơ sở để xin phép nhập
khẩu máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ hoặc hưởng các khoản ưu đãi của Nhà
nước.
Đối với các nhà tài trợ nói chung, với các ngân hàng thương mại nói riêng thì
dự án đầu tư là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ
cho dự án hay không. Trong trường hợp chấp thuận tài trợ, dự án là cơ sở tính toán
khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng như thu hồi vốn và lãi.
Đối với các cơ quan quản lí Nhà nước, dự án đầu tư là cơ sở để xem xét, phê
duyệt, cấp phép, và cấp vốn đầu tư. Dự án còn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về
quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước
Việt Nam.
1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.1.1 .Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất
Phần trên chúng ta đã xem xét khái quát về dự án đầu tư cũng như vai trò của
nó. Nổi bật nhất đó là nó góp phần không nhỏ để ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Muốn vậy, một công việc không thể thiếu được đó là
phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư. Vậy thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là
gì? Thực chất đây là việc tổ chức xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học
và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và
hiệu quả của dự án đầu tư có sử dụng đất để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Đây là quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản
của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án
là yếu tố không thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Khi
nói dự án đầu tư là cơ sở để quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho
dự án có nghĩa là dự án ấy đã được thẩm định một cách khách quan và chính xác.
Tóm lại thẩm định là cơ sở để đưa ra quyết định có nên thực hiện dự án đầu tư hay
không.
1.2.1.2. Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất:
Mục đích cuối cùng của thẩm định dự án đầu tư là nhằm lựa chọn được dự án
có tính khả thi cao, nghĩa là dự án đó thực hiện được, có hiệu quả và hiệu quả phải
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
vững chắc.Vì thế có thể thấy những mục đích cụ thể mà công tác thẩm định cần đạt
được:
-Đánh giá tính hợp lí của dự án dược thể hiện qua từng nội dung và cách thức
tính toán của dự án.
-Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả về tài chính cũng như hiệu quả
kinh tế xã hội của dự án.
-Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: tính hợp lí, hiệu quả, kế hoạch tổ chức
thực hiện, môi trường pháp lý của dự án…
Các mục đích thẩm định nói trên có thể coi như bất kì một chủ thể nào liên quan
đến dự án đều phải đảm bảo khi thẩm định. Song tùy từng chủ thể, từng dự án cụ thể
mà mục đích này có thể được coi trọng hơn mục đích kia hoặc nội dung nào đó có thể
bị xem nhẹ. Lí do là các quyết định của các chủ thể khác nhau căn cứ trên kết quả
thẩm định là khác nhau.
1.2.1.3. Khái niệm thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất
Thẩm định tài chính của dự án có sử dụng đất là một nội dung kinh tế quan
trọng trong dự án. Thẩm định tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt
tài chính thông qua việc:
- Đánh giá nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu
quả dự án đầu tư
- Xem xét các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch
toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải
thực hiện kể từ khi bắt đầu cho đến lúc kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà đơn
vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ
tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Thẩm định độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính
được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động
theo hướng không có lợi.
1.2.2 Mục tiêu và vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.2.1 Mục tiêu của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất là:
Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư.
Kiểm tra tình hình, kết quả hoạt động kinh doanh của dự án để đánh giá khả
năng sinh lời của vốn đầu tư, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự án…
Thẩm định tài chính sẽ tập trung đi sâu phân tích khía cạnh tài chính của dự
án để có được quyết định cuối cùng. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là chỉ quan
tâm đến thẩm định tài chính mà bỏ qua các nội dung khác của thẩm định mà cần phải
quan tâm đến tất cả các nội dung của thẩm định bởi đó là căn cứ cho thẩm định tài
chính
1.2.2.2 Vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định thì sẽ có những quan điểm khác nhau và dựa
trên các tiêu chí khác nhau để đánh giá vai trò của dự án đầu tư
- Đối với chủ đầu tư:
Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất cung cấp các thông tin cần
thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư không vì mục tiêu của các tổ chức
và các cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng
nhất Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định cũng là một
nội dung được quan tâm. Các tổ chức này cũng muốn chọn những giải pháp thuận lợi
dựa trên cơ sở tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình. Ví dụ:
Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thường đòi hỏi các phương
pháp chăm sóc và nơi cư trú của bệnh nhân có giá rẻ nhất. Lực lượng quốc phòng lựa
chọn những giải pháp có sẵn dựa trên cơ sỏ chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được
mục tiêu cơ bản của mình
- Đối với ngân hàng:
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Ngân hàng quan tâm đến kết quả tài chính, kết quả này phải minh chứng được
khả năng trả nợ. Ngân hàng quan tâm đến lợi nhuận + Trích khấu hao: Đây là những
khoản mà chủ đầu tư dùng để trả cho ngân hàng.
- Đối với nhà nước nói chung:
+ Dự án sử dụng vốn ngân sách: Cơ quan quản lý quan tâm đến kết quả mà dự án
mang lại
+ Dự án không sử dụng vốn ngân sách: Không thẩm định về mặt tài chính. Cơ quan
quản lý không quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại vì dự án không sử dụng vốn
ngân sách của nhà nước.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng
đất
1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan
Quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư có
sử dụng đất
Các yếu tố này ảnh hưởng lớn tới chất lượng thẩm dự án. Quy trình, nội dung,
phương pháp thẩm định phù hợp, khách quan, khoa học và đầy đủ là cơ sở đảm bảo
cho công tác thẩm định tài chính đạt chất lượng tốt. Việc tổ chức thực hiện thẩm định
tài chính dự án ngày càng được đòi hỏi cao hơn. Điều này sẽ gián tiếp ảnh hưởng tới
chất lượng của công tác thẩm định. Nếu tiến hành thẩm định theo một quy trình khoa
học, nghiêm túc thì đồng thời doanh nghiệp sẽ gắn kết các cá nhân , bộ phận trong
công ty, phát huy tối đa nguồn lực, những điểm mạnh của mình và hạn chế được
những rủi ro về chuyên môn cũng như đạo đức. Ngược lại, quy trình, nội dung,
phương pháp thẩm định không hợp lý, không đầy đủ trước hết sẽ gây khó khăn cho
cán bộ thẩm định và sau đó làm giảm chất lượng công tác thẩm định. Khi đó doanh
nghiệp không thể dựa vào kết quả thẩm định để đưa ra quyết định của mình, công tác
thẩm định trở nên vô nghĩa và gây lãng phí cho doanh nghiệp.
Nhân tố con người: không chỉ trong lĩnh vực thẩm định tài chính dự án đầu tư
có sử dụng đất mà trong bất kì lĩnh vực nào, con người bao giờ cũng là nhân tố quyết
định. Công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào
những nhân viên trong doanh nghiệp đặc biệt là những người trực tiếp thực hiện công
việc thẩm định tài chính.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Con người là nhân tố trung tâm chi phối mọi hoạt động thẩm định. Nhân viên
thẩm định của doanh nghiệp là người quyết định các công việc như: lấy thông tin gì,
ở đâu, chất lượng như thế nào, áp dụng các quy trình và phương pháp thẩm định nào?
Từ đó cho thấy quy trình nội dung phương pháp thẩm định tài chính phải phụ thuộc
vào trình độ khả năng của người thẩm đinh. Thực tế, không phải cứ áp dụng công
nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ có được những kết quả tốt nhất của
công tác thẩm định. Điều quan trọng hơn vẫn là trình độ và ý thức của cán bộ thẩm
định. Do vậy, muốn nâng cao chât lượng công tác thẩm định thì điều đầu tiên là phải
nâng cao năng lực và ý thức của cán bộ thẩm định. Cần có chính sách đào tạo chuyên
môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng như đảm bảo chế độ chính sách, dời sống
của cán bộ phụ trách công việc thẩm định.
Thông tin và trang thiết bị thông tin:
Đây là nội dung không kém phần quan trọng vì thực chất thẩm định là quá
trình phân tích, xử lý các thông tin để đưa ra quyết đinh. Vậy thông tin chính là
nguyên liệu của một quá trình ra quyết định và chất lượng thông tin phần nào đó
quyết định chất lượng quyết định cho vay hay chính là chất lượng công tác thẩm
định.
Việc hỗ trợ tìm kiếm và xử lý thông tin bằng các phương tiện hiện đại cũng
ngày càng trở nên quan trọng. Nó không chỉ giúp công tác thẩm định thêm chính xác
mà còn nhanh chóng, kịp thời.
1.2.3.2 Các nhân tố khách quan:
Các nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định.
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước:
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách là khuôn khổ định hướng cho hoạt
động thẩm định đầu tư của các chủ thể liên quan chứ không chỉ riêng các doanh
nghiệp. Điều này nhằm quản lý hoạt động đầu tư để phục vụ mục tiêu chung của xã
hội.
Khi các cơ chế chính sách của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và đồng bộ,
hợp lý thì công tác thẩm định của doanh nghiệp sẽ thuận tiện cũng như sẽ nghiêm túc
hơn.
Sự phát triển của nền kinh tế xã hội:
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Điều này gián tiếp ảnh hưởng tới công tác thẩm định thông qua việc nâng cao
sự hiểu biết và năng lực chung của các chủ thể trong nền kinh tế về việc lập cũng như
thẩm định dự án đầu tư. Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển và vận hành hiệu quả
thì mức độ công khai minh bạch ngày càng được đảm bảo, tạo điều kiện thuận lợi
cho công tác thẩm định đạt kết qủa.
Chủ đầu tư:
Chủ đầu tư là nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài chính
dự án đầu tư có sử dụng đất. Tất nhiên, yêu cầu khách quan là điều cần được đảm
bảo và do đó không thể có sự ảnh hưởng từ áp lực về vị thế của chủ đầu tư đối với
nhân viên thẩm định. Song ảnh hưởng muốn nói tới ở đây là việc chủ đầu tư có thái
độ hợp tác và trung thực, kịp thời trong việc cung cấp thông tin hay không? Điều đó
ảnh hưởng luôn tới công tác thẩm định vì thông tin do chủ đầu tư cung cấp là nguồn
chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định.
1.2.4. Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.4.1 Các nội dung thực hiện khi tiến hành thẩm định tài chính dự án đầu tư
có sử dụng đất
a, Dự tính tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
- Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình
được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế
hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Theo tính chất của các khoản chi phí, tổng mức đầu tư bao gồm:
+ Chi phí cố định gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải
phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng,
chi phí khác.
Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác tuy không trực tiếp tạo ra tài
sản cố định nhưng là các khoản chi phí gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và
vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư. Các chi phí này
thường được thu hồi đều trong một số năm đầu dự án đi vào hoạt động.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
+ Vốn lưu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho
một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm) đảm bảo cho dự án có thể
đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:
• Tài sản lưu động sản xuất
• Tài sản lưu động lưu động
+ Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa
lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời
gian thực hiện dự án.
- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư
Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức:
V= G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
G
XD
:Chi phí xây dựng của dự án
G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án
G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án
G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
G
K
: Chi phí khác của dự án
G
DP
: Chi phí dự phòng
Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và
giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình
Phương pháp 3: Xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu
kinh tế - kỹ thuật tương tư đã thực hiện
V=
1
I
n
CTTT
i
G
=
∑
x H
i
x H
KV
±
1
I
n
CT CTT
i
G
−
=
∑
Trong đó:
I
CTTT
G
: Chi phí đầu tư xây dựng công trình hạng mục công trình tương ứng đã thực
hiện thứ i của dự án
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
H
i
: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án
I I
CT CTTT
G
−
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công
trình, hạng mục công trình tương tư thực hiện thứ i
Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng
mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có
thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi
các chi phí này về thời điểm lập dự án.
Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên để xác định tổng mức đầu tư
Sau khi xác đinh được tổng mức chi phí đầu tư cần lập bảng tổng mức đầu tư
phân theo các yếu tố cấu thành và xác định cơ cấu sử dụng vốn của dự án.
Bảng 1: Tổng mức đầu tư đầu tư theo các yếu tố cấu thành
Đơn vị: Triệu đồng
Năm thực hiện
Thành phần vốn đầu tư
1
2 … n
I. Vốn cố định
1. Chi phí trước vận hành
2. Chi phí xây lắp và mua
sắm
- Chi phí xây dựng và lắp đặt
- Chi phí mua sắm thiết bị
- Vốn dự phòng
II. Vốn lưu động
- Vốn sản xuất
- Vốn lưu thông
Tổng mức đầu tư
Để đảm bảo cho quá trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng
mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Việc
xác định nhu cầu vốn đầu tư cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư dựa
trên tiến độ thực hiện các công việc chủ yếu đã nêu trong phần phân tích kỹ thuật.
Bảng 2: Tiến độ thực hiện đầu tư
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Đơn vị: Triệu đồng
Tên công việc
Chi phí vốn đầu tư
1 2 … n
- San lấp mặt bằng
- Xây dựng các hạng mục
công trình
- Mua sắm thiết bị
- Lắp đặt các thiết bị công
trình
- Đào tạo công nhân
- Sản xuất thử
Tổng mức đầu tư
b, Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Sau khi thẩm định được tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy
động vốn. Bước tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án. Để các
nhà đầu tư có thể đầu tư dự án thì phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động của dự
án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài. Doanh
thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động. Dự tính doanh thu của dự án được
thực hiện theo bảng sau:
Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm hoạt động
1 2 … n
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
A. Doanh thu từ sản phẩm chính
B. Doanh thu từ sản phẩm phụ
C. Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm
D. Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài
Tổng doanh thu chưa có thuế VAT
Bảng 4: Bảng xác định kế hoạch trả nợ
Đơn vị: Triệu đồng
TT Khoản mục
Năm
xây
dựng
Năm trả nợ
1 2 … n
1
Vốn vay cố định
và lãi vay
- Nguồn 1
- Nguồn 2
2 Số dư nợ đầu năm
3
Trả nợ gốc hàng
năm
4
Trả lãi vay hàng
năm
5 Số dư nợ cuối năm
6
Tổng tiền trả nợ
hàng năm
c, Dự tính mức lãi lỗ của dự án
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức
lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối
trong từng năm hoạt động của đời dựa án. Bảng dự trù lỗ lãi được tiến hành theo
bảng dưới đây:
Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét