Sàn giao dịch bất động sản

III. Nội dung hoạt động:
1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua
Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006. Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trò
của
sàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn
để từ
đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành
mạnh
hoá thị trường bất động sản.
Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của
sàn,
qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui
định
của nhà nước.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản
thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo
đảm
công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật KDBĐS).
2. Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh
và dịch vụ bất động sản như :
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
5
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
2.1. Tư vấn bất động sản
- Thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ
chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện
quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
-Nghiệp vụ tư vấn và các bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn của sàn giao dịch
Đông Thiên Phú
+Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản
Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu về tư vấn BĐS từ khách
hàng, xử lý yêu cầu tư vấn
+Đối với khách hàng muốn thực hiện dịch vụ:
Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định tại địa phương.
+Cập nhật và lưu trữ thông tin
-Thực hiện dịch vụ theo hợp đồng
+Bàn giao sản phẩm dịch vụ cho khách hàng
►Mô tả quy trình :
Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét hồ sơ và thực tế
Ký hợp đồng dịch vụ Thực hiện tư vấn Trả hồ sơ ; Thanh lý hợp đồng
►Chú ý :
Việc thực hiện xem xét hồ sơ và thực tế có thể xảy ra hai khả năng :
+Nếu thông tin không phù hợp thì thực hiện trở lại tìm hiểu thông tin từ phía
khách hàng
+Nếu thông tin khách hàng cung cấp đã chính xác rồi thì thực hiện bước tiếp
theo là kí hợp đồng dịch vụ
- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :
+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;
+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
+ Tư vấn về tài chính bất động sản;
6
+ Tư vấn về giá bất động sản;
+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;
+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư
vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh
chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại
do lỗi của
mình gây ra.
2.2. Đấu giá bất động sản
- Thực hiện theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ
chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy
định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này
- Đấu giá BĐS đã được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :
+ Trực tiếp bằng lời nói
+ Bỏ phiếu
+ Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
- Thực hiện công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản
trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động
sản cung cấp.
- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên,
giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra.
7
►Mô tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hoàn thành các thủ tục
đăng ký đấu giá tài sản và nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông
Thiên Phú : Làm việc với khách hàng:
+Ký kết hợp đồng đấu giá
+Lập biên bản nhận hồ sơ pháp lý BĐS
+Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng
chứng có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS hoặc quyền được bán BĐS
+Khảo sát tại hiện trường bất động sản cần đấu giá
+Lập hồ sơ đấu giá ( Thống nhất giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá,
soạn thảo, thông báo và phát hành hồ sơ mời đấu giá.
+Tổ chức Phiên đấu giá có sự chứng kiến của chủ đầu tư.
-Hình thức đấu giá
+Đấu giá trực tiếp bằng lời nói
+Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín
-Lập biên bản bán đấu giá
+Bàn giao cho chủ đầu tư biên bản đấu giá thành công.
+Mời người trúng đấu giá và chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán.
►Quá trình được thể hiện như sau :
Nhận yêu cầu của khách hàng Thực hiện nghiên cứu hồ sơ Xác định
giá khởi điểm Đàm phán kí kết hợp đồng Hợp đồng ủy quyền bán đấu
giá tài sản Tiến hành các biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản Đấu
giá tài sản Kí hợp đồng mua bất động sản
►Chú ý :
-Việc thực hiện nghiên cứu hồ sơ là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc
xác định giá khởi điểm và ảnh hưởng một cách đồng bộ tới các công đoạn
sau.Do đó cần phải cập nhật và khai thác thông tin từ phía khách hàng một
cách triệt để và thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng.
-Nếu việc đấu giá bất động sản không thành thì sàn sẽ thực hiện lại công việc
từ giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới khi hoàn tất công việc đấu giá và
kí kết hợp đồng mua bất động sản.
2.3 Quảng cáo bất động sản
8
-Thực hiện theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ
chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện
quy
định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này
- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên
phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch
vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách
nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của
mình
gây ra.
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật
về quảng cáo.
►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản :
-Tiếp nhận yêu cầu -Chụp hình
-Kí hợp đồng -Nhập dữ liệu -Tập hợp thông tin
và truy
-Thu phí quảng cáo -In tờ rơi, quảng cáo xuất cho sales
Kết thúc, gia hạn Theo dõi bất động -Viết lời giao
hoặc xóa bỏ sản cho tới -Đăng quảng cáo
bất động sản khi hoàn tất -Theo dõi trên báo
9
►Các bước thực hiện:
Bước Nội dung thực hiện Thực hiện Kiểm
tra
Lưu
thông
tin
Tiếp
nhận yêu
cầu
Tiếp nhận các yêu cầu của khách hàng
qua điện thoại hoặc đến trực tiếp sàn
giao dịch về rao quảng cáo, ký gửi môi
giới hoặc môi giới độc quyền
- Tư vấn cho khách hàng về dịch vụ
khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng
quảng cáo, số lượng, nội dung, hình
thức đăng quảng cáo.
- Khách hàng cung cấp thông tin và hồ
sơ pháp lý về tài sản: tình trạng nhà,
diện tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch,
pháp lý
- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản
- Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản
( nếu tài sản đủ điều kiện giao dịch)
- Xác nhận với khách hàng ngày đăng
quảng cáo, số lượng.
Nhân viên
môi giới
Nhân viên
pháp lý
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Ký hợp
đồng
Sau khi đàm phán với khách hàng và
kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu
cầu của khách hàng, nhân viên môi giới
tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu
quy định của Sàn giao dịch
Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý của tài
sản
Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi
bên giữ 01 bản để thực hiện
Nhân viên
môi giới
Nhân viên
pháp lý
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Thu phí quảng cáo theo đúng biểu phí
quy định
Nhân viên
môi giới
Nhân
viên
10
Thu phí
quảng
cáo
Nhân viên môi giới thông báo phòng kế
toán cử người thu tiền và xuất phiếu thu
cho khách hàng.
Nhân viên
kế toán
Trưởn
g
phòng
môi
giới
Nhân
viên
kế
toán
Phân
công
chụp
hình
Nhập dữ
liệu lên
SGD
điện tử
Trưởng phòng kinh doanh phân công
người chụp hình BĐS
Nhân viên tổng hợp nhập thông tin lên
sàn giao dịch
Nhân viên
môi giới
Nhân viên
kế toán
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Nhân
viên
kế
toán
Tập hợp
thông tin
và xuất
cho nhân
viên môi
giới
Xuất thông tin mới cho nhân viên môi
giới ngay sau khi ký hợp đồng và thu
phí
Nhân viên
môi giới
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
tổng
hợp
Viết lời
quảng ,
thiết kế,
lên kế
hoạch
quảng
cáo
Nhân viên môi giới thực hiện Nhân viên
môi giới
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
tổng
hợp
Đăng
quảng
cáo
Theo dõi
Nhân viên môi giới trình Trưởng phòng
duyệt phương án thực hiện.
Trưởng phòng xem xét và báo cáo cho
Giám đốc sàn giao dịch
Bộ phận
quảng cáo
Phòng
Markettin
Giám
đốc
sàn
Nhân
viên
tổng
hợp
11
quảng
cáo trên
báo
Ký duyệt phương án, nhân viên môi
giới thực hiện
Đăng trên báo, tại sàn giao dịch
Theo dõi trên báo, lưu giữ báo
g Trưởng
nhóm
Theo dõi
bất động
sản cho
tới khi
hoàn tất
Theo dõi, thông báo cho bộ phận liên
quan sửa thông tin nếu khách hàng có
yêu cầu
Theo dõi thời hạn quảng cáo của bất
động sản.
Nhân viên
môi giới
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Xử lý
bất động
sản hết
hạn
Thông báo cho khách hàng đã hết hạn
quảng cáo, thuyết phục khách hàng
đăng thêm nếu BĐS chưa giao dịch
thành công
Trường hợp khách hàng không tiếp tục
sử dụng dịch vụ: thông báo bộ phân liên
quan xoá bỏ thông tin
Nhân viên
môi giới
Trưởng
phòng
Trưởn
g
phòng
Nhân
viên
tổng
hợp
2.4 Quản lý bất động sản
- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy
định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;
- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :
+ Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ
sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;
+ Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động
sản;
+ Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng
theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;
+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo
uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
12
+ Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và
giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách
nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của
mình
gây ra.
Quy trình quản lý bất động sản : Thành phần tham gia và yêu cầu công việc
Khách hàng là người có bất động sản cần quản lý
Thu thập thông tin, nhu cầu của khách hàng.
Kỹ sư và Kỹ thuật và pháp lý kiểm tra hồ sơ và khảo sát thực tế BĐS
Thực hiện kí hợp đồng giữa giám đốc Sàn giao dịch và Chủ đầu tư, giám đốc
và Chủ đầu tư, có sự tham gia của Phòng pháp lý
►Sơ đồ mô tả quản lý bất động sản của sàn :
Khách hàng Bộ phận nghiệp vụ Đàm phán Kí hợp đồng Nhận
bàn giao bất động sản
►Lưu ý : Khi đàm phán không được thì việc kí hợp đồng không được diễn ra
mf thay vào đó bộ phận nghiệp vụ sẽ quay trở lại với phía khách hàng để bàn
bạc kĩ hơn
2.5 Quy trình dịch vụ cho thuê bất động sản :
►Thành phần tham gia giao dịch :Yêu cầu, nhiệm vụ
-Người có bất động sản cho thuê
- Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, pháp lý, vị trí, đặc điểm của tài sản,
nhu cầu của khách hàng. Kiểm tra thông tin. Khảo sát thực tế BĐS
- Phòng kinh doanh, phòng pháp lý thực hiện các hoạt động nghiệp vụ
-Việc đàm phán, kí kết hợp đồng có sự tham gia của Giám đốc Sàn giao dịch
và Chủ đầu tư, giữa chủ nhà với Giám đốc sàn giao dịch, có sự tham gia của
phòng pháp lý
►Sơ đồ mô tả quá trình cho thuê bất động sản :
Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét tính pháp lý của bất
động sản Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bất động sản
►Lưu ý :
13
-Khi tính pháp lý của bất động sản đang xét đến không phù hợp thì thực hiện
liên hệ với khách hàng để yêu cầu xác định hoàn chỉnh tính pháp lý. Trong
trường hợp xấu nhất không thể tiếp nhận được bất động sản thì trả về cho
khách hàng.
-Khi tính pháp lý đã được chấp nhận, nếu đàm phán không thành công thì một
lần nữa cần liên hẹ với khách hàng để điều chỉnh cho phù hợp.
2.6.Quy trình định giá bất động sản :
-Nguyên tắc định giá bất động sản :
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng
như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
·Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể);
·Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
·Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
·Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
+ Nguyên tắc cung - cầu :
14

Xem chi tiết: Sàn giao dịch bất động sản